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聚焦聊城物业管理的六个命题和实践
业主委员会运行、公共收益支出、老旧小区管理、专项维修资金利用、充电桩建设、条例实施检查

    策划/统筹本报记者 布双起 孙克峰

  开栏语:

  6月16日,市委常委会要求抓好《聊城市物业管理条例》《聊城市生活垃圾分类管理办法》《聊城市文明行为促进条例》等法规条例的贯彻落实。

  聊城日报社迅速安排记者对《聊城市物业管理条例》中涉及的业主委员会的运行、老旧小区管理、公共收益支出、维修资金利用、充电桩建设、条例实施检查等热点问题进行了调查,试图从每一个角度都找到一个具有广泛参考意义或可引发思考的样本。同时,聊城日报社策划团队设计了一个调查问卷,让居民的答卷与记者的采访互为印证、互相补充。

  接下来,聊城日报社还将组织记者对《聊城市生活垃圾分类管理办法》《聊城市文明行为促进条例》的贯彻落实情况进行深入采访,期待读者能够拨打本报新闻热线或扫描二维码提供相关线索、发表真知灼见。

公共收益支出样本

业主委员会+志愿者协会一种模式的探索

  本报记者 孙克峰

  “我们这里曾经是一个问题小区,居民与物业公司冲突不断,2020年成立了业主委员会,更换了物业公司,小区面貌才逐渐改善。”6月20日上午,东昌府区新区办事处振兴社区信合花苑小区业主委员会主任郭锋说,特别是他们对小区公共收益的管理和使用,得到了业主的一致赞赏。

  一般来说,小区公共收益包括小区电梯、宣传栏、楼顶等广告宣传费用,商家到小区做促销活动所支付的摊位费以及车位租赁费等。居民普遍比较关心的问题是,这些收益应该归谁所有?怎么使用?

  对此,《聊城市物业管理条例》明确规定,这部分收益在扣除合理成本之后,属于业主共有,并由业主共同决定,可以用于补充住宅专项维修资金,折抵物业费,支付业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员的报酬。收益资金收支账目应当接受业主监督,每季度在物业服务区域内显著位置公示一次,公示时间不得少于三十日。

  6月19日至20日,记者调查了聊城多家小区的物业公司,有物业公司表示他们有公共收益,也按规定进行了公示,但因为小区没有成立业主委员会,这部分资金至今没有使用;也有物业公司表示,除了饮水机租赁费外,他们小区没有其他公共收益,也没有安装楼梯广告,原因是这部分收入太敏感,处置不当容易引发业主的不满。

  现实中,信合花苑小区“业主委员会+志愿者协会”的服务模式不仅很好地解决了这一敏感问题,还丰富了物业服务的内涵,在和谐社区建设方面“打了一个样”。

  2020年9月,信合花苑小区业主委员会成立,共有12名委员、3名候补委员,郭锋当选主任。随后,他们又成立了信合花苑小区志愿者协会,义务为小区居民特别是老人和孩子提供服务。

  志愿者与业委会成员都是义务服务,而且都很敬业,因此迅速拉近了与居民的距离。

  “我们小区有699户居民,安装了37部电梯,每部电梯一年的广告收入是450元,小区所有电梯一年的广告收入是16650元,再加上两台饮水机场地租赁费每年收入的1600元,小区全年公共收入是18250元。这些收入,我们不会动用一分钱,将全部用于全体业主。”郭锋说,今年2月4日,信合花苑小区业委会拿出小区公共收益,为小区每户业主发放了一袋大米,受到业主的普遍赞扬。今年他们则考虑用小区公共收益盈余资金改善一下小区的配套设施。

  谈到这种没有报酬的服务模式是否可以持续时,郭锋说:“我认为可以,现在社会上的志愿者很多,发展得也很好,我们义务为自己的家园服务,为自己的邻居服务,更应该能够坚持下来!”

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  宝徕花园小区住宅楼前安装的充电桩。岳耀军

充电设施困局

多数小区混乱无序 一股“清流”能否破题?

  本报记者 岳耀军

  聊城城区居民小区安装充电桩的情况怎样呢?6月20日,记者进行了调查采访。

  “你看,这些都是为电动三轮车充电的电线,因为小区内没有充电桩,大家只能从各自家里扯线充电。”在利民路明星小区,业主张先生指着从不同楼层窗户扯下的电线说,充电插座裸露在外,存在很大的安全隐患。

  在柳园新村徐逯王小区,记者注意到,该小区停车棚外面的墙壁上张贴着“充电处”的牌子,但里面却没有任何充电设备。采访小区业主得知,该充电桩是第三方公司安装的设备,但第三方公司仅一年时间便撤走了。“主要原因是插座太少,并且充电成本高。”一名业主说,充电桩安装后,使用率很低,大家还是从各自家里或地下室扯线充电。

  随后,记者在金柱大学城、豆营颐景园小区同样发现,私拉电线和高空“飞线”充电的现象普遍存在,有的居民将电动自行车停在自家门口的楼梯过道,导致楼道堵塞,有的甚至直接把电池拿到家中充电,这都存在安全隐患。

  事实上,对这种私拉电线、乱停放电动车的行为,《聊城市物业管理条例》也有明确规定:业主、物业使用人应当合理、安全、文明使用物业,不得有下列行为:私自架设电线、电缆;在建筑物内的共用走道、楼梯间、安全出口等公共区域停放电动车或者为电动车充电。

  很多小区充电难题待解,但也有一股“清流”。聊城花园路宝徕花园小区物业公司通过与第三方公司沟通合作,于今年3月份在小区每栋高层住宅楼前安置了充电设备,深受业主欢迎。

  “为了满足业主充电需求,我们在每栋楼前安装了多个插座,并且有的楼栋前还专门划定了充电提示线。”该小区物业经理陈秀珍说,业主下载App后,扫描二维码就可以完成充电,并且充电价格比较亲民。

  陈秀珍说,自从安装充电桩后,小区内“飞线”充电的现象明显减少,也消除了很大的安全隐患,小区综合环境得到很大提升。

老旧小区管理

聊城物业专业化服务覆盖率达70.2%

  本报记者 刘亚杰

  脏乱差不见了,小区越来越规范,一些老旧小区的居民对于物业公司的入驻已经从开始的难以接受发展为如今的赞不绝口。

  去年7月份,柳园街道出台实施了《“红色物业”工程推动实施方案》,由街道公开招标,选聘3家物业公司,打包托管一百余个无物业管理小区,实现了辖区再没有“无人管理小区”,在全市率先探索出了一条“红色物业”为民办实事之路。

  先由街道提供公益性补贴,引入信用较高的物业企业承接,提供“兜底”服务,在取得居民认可的基础上,逐步收取物业费用,最终交给市场。

  同样,今年3月份,新区街道无物业管理小区物业服务入场启动仪式举行,涉及108个老旧小区,按照“区级主导、社区配合、市场运作、业主联动”的原则,探索了“先服务后收费”的社区服务新模式,通过专业的第三方管理公司,让辖区的管理难题得到解决。

  在莘县,街道环卫与小区物业尝试合并管理新模式,组建国有物环管理服务公司,由国有物业服务企业接管县城122个无人管理小区,解决了老旧小区无人管理难题,改善了群众居住环境。

  记者从聊城市住建局了解到,截至目前,全市2354个小区中,1652个小区选聘了专业化物业服务企业。专业化覆盖率达到了70.2%,较之前增加了537个小区,提高了23.11%。

业主委员会建设

全市业委会由108个发展为446个

  本报记者 刘亚杰

  记者从聊城市住建局了解到,今年以来,聊城市业委会组建进展迅速,截至目前,已由原来的108个业委会发展为446个,其中有近100个业委会正在组建过程中,提升了14.5%。

  为加快业委会建设的步伐,我市采取多种形式,为小区建立业委会创造便利条件。小区党支部领建业委会,鼓励小区党员业主主动亮身份,根据居民小区规模、党员人数,单独组建小区党支部或几个小区联合组建党支部,以楼栋(单元)等划分党小组,将小区在职、退休、流动党员编进党小组等;街道、社区党组织对小区分析研判,选出支部班子强、党员基础好、楼长选配优的小区首先成立业委会筹备组,并推荐小区支部成员参与业委会选举,实现交叉任职,双向进入。目前全市已通过单建、联建的方式建立446个小区支部、305个业委会党支部,选派16名党建指导员,为成立小区业委会提供了“红色土壤”。

  除此之外,我市建立了多部门参与治理的协调联动机制,市、区、街道、社区四级联动,市级统筹协调,区级组织推动,街道落实主体责任,社区抓好具体落实,推动业主委员会和物业服务企业融入社区治理;30个街道建立联席会议或物业党建联盟,214个社区建立人民调解委员会,对重大疑难物业纠纷进行梳理和调解,确保“小事不出社区、大事不出街道、矛盾纠纷不上交”。

这个小区的业委会已成立17年

  本报记者 刘敏

  2003年11月,东昌府区古楼办事处兴华社区湖北小区党支部成立,随后向小区每栋楼选派党员指导员,实现了小区党员网格化管理。

  2004年,湖北小区业主委员会成立。当初,小区业委会和小区党支部经常共同开展活动,在他们共同努力下,之前的“问题小区”逐渐走上正规。

  2021年6月18日上午,湖北小区业主大会筹备组贴出一纸公告:小区业主委员会将进行换届。

  《聊城市物业管理条例》规定,业主委员会到期未进行换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举工作,原业主委员会不再履行职责。

  根据该条例,湖北小区业主委员会应由七名委员和两名候补成员组成。公告指出,有竞选业主委员会委员意愿的业主,可以到该小区业主大会筹备组领取报名表进行自荐报名。

  兴华社区相关负责人解释说,湖北小区业主委员会已经发展数届,但其中有两三年时间一直处于瘫痪状态。

  “2019年左右,一帮人又临时组成了业委会。”该负责人表示,因为超期,目前,湖北小区业主委员会正处在换届阶段。

  小区居民王超(化名)坦言,他住在湖北小区两年了,小区私家车乱停乱放现象较为严重,僵尸车也不少。这个问题,有人在业主群里提过,但没什么结果。“业委会的成员,应该是责任心强、组织协调能力强的人。”王超说。

  兴华社区书记任建义介绍说,社区的11个小区中,已有5个成立了业主委员会。从实际工作来看,规模比较小的小区,成立业委会相对容易。小区规模越大,业主委员会成立的难度就越大。

  任建义表示,按照计划,湖北小区业主委员会换届选举时,每个竞选人都要上台讲讲个人的想法和思路。

  “湖北小区比较特殊,小区有一部分公共收益。”任建义说,这些公共收益,不能只作为业委会的活动资金,每年应列支一部分用于小区的基础设施改善。社区希望通过业委会换届选举,能选出一批能干事的业主代表,真正为小区服务。

  任建义直言,业委会进行换届选举,目的是让业委会正规起来。“我们想让小区业主委员会发挥更好的作用,不能说有没有业委会一个样。”任建义说。

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  6 月 21 日,维修人员正在为南苑新城 14 号楼 2 单元更换电梯钢丝绳。张燕 摄

专项维修资金利用

聊城开发区:已缴纳小区过半数使用

  张燕 孙丽慧

  “提绳,再提!”

  “得嘞,我加把劲儿!”

  对话的两个人是蒂升电梯(中国)有限公司济南分公司的维修工。6月21日,他们一行5人在聊城开发区南苑新城14号楼2单元,扛着维修工具,攀爬至26楼。经过5个小时抢修,停运1个月的电梯终于重新上岗了。

  “这次维修电梯共花费17577.15元,费用全部出自住宅专项维修资金。资金拨付快,电梯维修及时,有效避免了钢丝绳断裂引发的安全事故,必须给他们点个赞。”乘坐在修好的电梯内,业主李阳竖起了大拇指。

  事情还要从5月19日说起。当日,小区物业管理人员在日常巡检中,发现14号楼2单元北电梯钢丝绳自然损坏。“断裂了5根,存在严重的安全隐患。”聊城星海物业管理有限公司南苑新城项目经理赵西申说。

  南苑新城于2015年交付使用,当年业主以80元/㎡的标准缴纳了住宅专项维修资金。14号楼2单元的电梯属于公共设施且过了质保期,符合《聊城市物业管理条例》中使用住宅专项维修资金的范畴。

  14号楼2单元共有52户业主,聊城星海物业管理有限公司南苑新城项目部向经开区建设管理部物业管理科提出电梯维修申请,并征求三分之二业主同意后,将业主征求意见书、电梯维修方案等材料一并上交。

  物业管理科接到申请后立即进行了受理。“工程金额大于5000元,分首付和尾款两次支付,工程金额小于5000元,工程完结后一次性支付。在确保已取得三分之二业主同意的情况下,我们主动与施工方联系,及时向施工方拨付工程首款,确保让他们以最快的速度维修电梯。”物业管理科工作人员李琰说。

  截至目前,聊城开发区已有58个小区缴纳住宅专项维修资金,资金累计缴存29278.38万元,累计使用支出350.98万元,共计为30个小区的380个共用部位、设施设备维修项目提供了保障。

条例实施检查

市人大常委会——多措并举推进地方性法规全面实施

  本报记者 陈金路

  “市人大常委会既有立法权,还有监督地方性法规实施的职能。每部地方性法规实施满一年后,必须开展执法检查;实施三年之后,须开展立法后评估。”6月18日,市人大常委会法工委副主任孟宪东表示。

  截至目前,聊城已经出台10部地方性法规,涉及交通、立法、环境、行为举止、宠物管理、物业管理等众多领域。

  今年3月22日,市人大常委会制订印发了《关于全面推进本市地方性法规实施的方案》,该方案明确,市人大常委会各有关委室须将地方性法规的实施作为每年监督工作的重点,列入每年的常委会重点监督工作计划。

  值得注意的是,该方案规定,每部地方性法规在实施满一年后,必须开展执法检查,并根据法规实施情况适时开展述法评议、专项工作评议、专题询问等法规实施监督工作。对发现的执法机关违法线索,及时移交监察机关。每部地方性法规实施三年之后,须采取实地调研、问题剖析、听取专家意见、委托第三方等形式开展立法后评估。对法规的制度设计、实施效果、存在问题等进行客观分析评价,提出实施意见和修改建议。

  谈及3月1日开始实施的《聊城市物业管理条例》时孟宪东表示,该条例刚实施不久,还没进入执法检查、述法评议等阶段,现在主要进行宣传、培训,这是推进地方性法规实施的基础。

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【责任编辑:赵鹏】